Zinsbindung läuft aus? Neue Rate berechnen

Anschlussfinanzierung: Rechtzeitig handeln lohnt sich

Endet die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits, brauchen Sie für die Restschuld eine neue Finanzierung. Die eigene Bank schickt meist ein Verlängerungsangebot (Prolongation) – das ist bequem, aber selten das günstigste. Schon wenige Zehntelprozent Unterschied machen bei einer Restschuld von 200.000 € mehrere tausend Euro aus.

Was tun, wenn Sie sich die neue Rate nicht leisten können?

Steigt die Rate nach der Zinsbindung deutlich, gibt es mehrere Stellschrauben – von einer geringeren Tilgung bis zum Verkauf des Grundstücks bei gleichzeitigem Behalten des Hauses. Wichtig ist, früh zu handeln – mindestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf.

1. Tilgung senken: Statt 2 % nur 1 % tilgen – die Rate sinkt sofort spürbar, die Laufzeit verlängert sich dafür.
2. Angebote vergleichen statt verlängern: Das Prolongationsangebot der Hausbank ist oft nicht das günstigste. Ein Wechsel zum Ende der Zinsbindung ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
3. Zins früh sichern: Mit einem Forward-Darlehen schützen Sie sich gegen weiter steigende Zinsen.
4. Restschuld verringern: Ersparnisse, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag oder eine fällige Lebensversicherung als Sondertilgung senken den Kreditbetrag und damit die Rate.
5. Laufzeit und Zinsbindung kombinieren: Ein Teil fest, ein Teil variabel oder unterschiedliche Zinsbindungen können die Belastung glätten.
6. Zusätzliche Einnahmen: Untervermietung oder die Vermietung einer Einliegerwohnung können die Rate mittragen.
7. Staatliche Hilfe prüfen: Bei geringem Einkommen kann Eigentümern ein Lastenzuschuss (Wohngeld für Eigentümer) zustehen.
8. Früh mit der Bank sprechen: Banken bieten bei Engpässen oft vorübergehende Tilgungsaussetzungen oder Laufzeitverlängerungen an – aber nur, wenn Sie rechtzeitig auf sie zugehen.
9. Grundstück verkaufen, Haus behalten (Erbbaurecht-Modell): Spezialisierte Unternehmen kaufen das Grundstück, auf dem Ihr Haus steht. Sie erhalten sofort Geld – zum Beispiel, um den Kredit abzulösen – und bleiben über ein Erbbaurecht Eigentümer des Hauses. Dafür zahlen Sie monatlich einen Erbbauzins. Meist wird ein Rückkaufrecht zu einem vorab festgelegten Preis vereinbart, falls Sie das Grundstück später zurückholen oder das Haus verkaufen möchten. Wichtig: Erbbauzins, Laufzeit, Anpassungsklauseln und Rückkaufpreis genau vergleichen – auf Dauer kann das Modell teurer sein als ein Kredit. Jetzt berechnen, wie viel Ihr Grundstück bringt →
10. Immobilien-Teilverkauf: Ähnlich funktioniert der Verkauf eines Anteils (oft bis 50 %) Ihrer Immobilie. Sie wohnen weiter darin und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt.
11. Verkauf als Option: Ist die Belastung dauerhaft zu hoch, ist ein geplanter Verkauf meist deutlich besser als ein Notverkauf unter Zeitdruck. Ein Verkauf mit anschließender Miete oder ein Umzug in eine kleinere Immobilie kann finanzielle Luft verschaffen. Ermitteln Sie zuerst den aktuellen Wert Ihrer Immobilie.

Unser Tipp: Nutzen Sie den kostenlosen Konditionen-Check – ein Experte prüft, welche Kombination für Sie die tragbarste Rate ergibt.

Forward-Darlehen: Zinsen bis zu 3 Jahre im Voraus sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die heutigen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Dafür fällt ein kleiner Zinsaufschlag an – der sich lohnt, wenn die Zinsen steigen.

Ohne Zusatzkosten zu einer anderen Bank wechseln

Zum Ende der Zinsbindung können Sie Ihr Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank umschulden. Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.